Як вибрати квартиру

1-19-2021

 

Велика площа далеко не завжди гарантує, що квартира в підсумку виявиться зручною. Куди важливіше її планування.

Квартиру на первинному ринку в жк софия резиденция можна оглянути-оцінити вид з вікна і перевірити, наскільки багато світла в кімнатах. У новобудові, особливо на етапі котловану, покупцям пропонують лише планування конкретних квартир або план поверху житлового комплексу. Для людини, яка вперше купує нерухомість і нічого не чув про планувальних рішеннях, різні варіанти будуть відрізнятися хіба що площею і кількістю кімнат. 

Я інтер’єрний журналіст і пишу статті з розборами дизайну і планувань квартир. Власники нерухомості ділилися зі мною історіями, як вибирали житло, на що звертали увагу і які особливості планування в результаті виявилися найзручнішими або незручними. У цій статті я розповім, як архітектори оцінюють планування і через що метрів може виявитися менше, ніж ви розраховували.

Всі планування робляться за стандартами

Відверто невдалих планувань на ринку нерухомості вкрай мало. Все-таки забудовники зобов’язані дотримуватися бніпи і санпіни, а в них прописані суворі вимоги до житла. Але планування може бути більш-менш підходящої для конкретного покупця з певними запитами.

Хтось не зрозуміє, чому я вважаю планування, які розглядаю в статті, невдалими. Кому-то вони цілком підійдуть. Я вибрала їх як приклад тільки для ситуації, коли у покупця жорстко обмежений бюджет. В цьому випадку доводиться вичавлювати з наявної площі максимум і економити на кожному квадратному метрі.

Як вибрати квартиру на плані поверху

Мало хто з покупців запрошує архітектора або дизайнера для вибору квартири. Здається, що досвідчений фахівець виправить будь-яке планування потім, вже під час ремонту. Але дизайнер не придумає, як виправити багатокутні кімнати і скошений фасад будівлі. Він поставить в кімнаті крісло і журнальний столик і назве це зоною відпочинку. За фактом в 99% випадків ця зона в квартирі буде просто пустувати.

1. Або в процесі оформлення інтер’єру дизайнер розробить за індивідуальним проектом меблі, яку будуть робити на замовлення. Вартість квартири з таким інтер’єром тільки збільшиться. Загалом, краще спочатку вибирати квартиру, в якій не доведеться нічого виправляти, а можна буде відразу зручно жити.

Припустимо, ви вибираєте квартиру в новобудові. Вам пропонують план цілого поверху, щоб ви вибрали планування. Ось на що слід звертати увагу:

    • хто і як планує жити в квартирі?
    • якої форми кімнати і чи є непрямі кути між стінами?
    • який метраж кожної кімнати?
    • чи не занадто довгі коридори і холи, чи можна приєднати їх до кімнати?
    • чи достатньо в квартирі світла, або є багато темних технічних приміщень?

6. Чи можна в квартирі зробити перепланування, якщо вона вам необхідна?

Розповім докладно про кожен пункт цього списку.

Запити майбутніх мешканців

1. Для початку варто визначитися зі сценаріями використання квартири. Від того, хто і як буде в ній жити, багато в чому залежать і вимоги до планування. Наприклад, якщо сім’я часто приймає гостей, то вітальня повинна бути просторою. І навпаки, холостяку або сім’ї інтровертів досить диванчика на кухні, а вітальню можна перетворити у велику спальню зі зручним ліжком. Сім’ї з маленькими дітьми часто віддають перевагу кухні-вітальні, щоб можна було готувати і стежити за дитиною одночасно.

Якщо в одній квартирі живе велика сім’я з бабусею і дідусем, то краще передбачити і кілька санвузлів. Такі санвузли ще називають майстер-ванними при спальнях. Крім того, добре, якщо квартира буде умовно розділена на приватну і громадську частини. Завдяки цьому можна буде приймати гостей або дивитися телевізор, навіть якщо старші або молодші члени сім’ї відпочивають. У спальнях не буде чутно шуму з вітальні.

Всі ці вимоги до планування, звичайно, необов’язкові. Але холостяку або парі без дітей другий санвузол, простора вітальня або кухня не завжди потрібні, тому і переплачувати за них не варто.

Оптимальний метраж кімнат

Просторі кімнати потрібні далеко не всім, хоча вони і виглядають виграшніше. Люди, яких я інтерв’ювала, часто відзначали, що віддали максимальну площу під кухню-вітальню, тому що планували проводити там багато часу разом з усією родиною. Спальні та дитячі виходили крихітними. Я зустрічала навіть радикальний варіант-спальню в ніші, в якій ліжко з усіх боків була обгороджена стінами. Це незручно,але економічно. Таку спальню-нішу можна облаштувати навіть в типовій однушке площею 35 м2.

Навіть якщо не впадати в крайнощі, можна приблизно оцінити оптимальний метраж кожної кімнати. Наприклад, в спальні по ширині повинна встати ліжко, пара тумбочок з боків від неї і шафа в торцевій частині кімнати. По довжині встане ліжко, поруч з якою повинен залишитися хоча б метр для комфортного проходу. Разом буде потрібно близько 4 м в ширину і 3 м в довжину, а оптимальна площа спальні складе 12 м2. Кімната більшої площі буде просторіше, і це, звичайно, добре. Але за відчуття простору доведеться переплатити.

Вітальні зазвичай трохи більше спалень, хоча все залежить від уподобань мешканців. Якщо ви плануєте удвох дивитися вечорами телевізор на дивані, то вистачить і 10 м2. А якщо любите приймати гостей або грати з дітьми, то площа кімнати може збільшитися в два-три рази.

Оптимальною площею кухні вважається 9-10 м2, а для кухні-вітальні — 20-25 м2. Але якщо хочеться розширити маленьку кухню, то іноді її можна об’єднати з вітальнею. Для цього два приміщення повинні розташовуватися поруч, стіна між ними повинна бути не несучої, а плита — електричної.

Можливість перепланування

Іноді люди побоюються робити перепланування. По-перше, демонтаж стін-процес дуже брудний, трудомісткий і дорогий. По-друге, потрібно зробити проект перепланування і узгодити його. Без допомоги фахівців тут не обійтися.

Інша крайність-з нуля створити під себе ідеальну квартиру. Заради цього покупці шукають квартиру з вільним плануванням-бетонну коробку без внутрішніх стін і перегородок. Але насправді планування там все одно не така вже вільна. На поверховому плані забудовника кімнати умовно розділені, відзначені «мокрі» зони-кухня і санвузли. Будь-яке відхилення від цього плану буде вважатися переплануванням. Її потрібно погоджувати, а це додаткові витрати.

Можна вибрати і щось середнє і оптимізувати простір під себе. Наприклад, об’єднати кухню і вітальню, викроїти місце для спальні або додаткової дитячої. В цьому випадку принципово важливі несучі стіни і колони, а також їх розташування. Від них залежить, як простір буде ділитися на кімнати. Знести несучу конструкцію або шахту вентиляції не вийде. Ці об’єкти стануть умовними межами приміщень.

У більшості панельних будинків перепланування буде мінімальною. Наприклад, допускається тільки приєднати коридор до кімнати і перенести дверний отвір. У цегляних будинках несучими зазвичай бувають тільки зовнішні стіни, а всередині квартири допустима будь-яка перепланування. Монолітні будинки теж підходять для перепланування, але в них можуть бути несучі виступи і колони, які належить обіграти в інтер’єрі.

Іноді вигідніше купити квартиру меншої площі і зробити перепланування. Наприклад, в однушке площею 35-40 м2 цілком реально виділити місце для спальні, а площа двушки під ті ж цілі була б на 10-15 м2 більше. Буває, що вітальню облаштовують навіть на місці холу або коридору, приєднавши його до кухні. Таке перепланування теж дозволить купити квартиру з меншим числом кімнат і істотно заощадити.

Кімнати неправильної форми

Найочевидніший недолік планування, який буде помітний навіть новачкові, — неправильна форма кімнат або квартири в цілому. Зазвичай, чим більш хитромудрий фасад будівлі, тим складніше буде обставити приміщення всередині нього.

Наприклад, власники квартир в округлих жк стикаються з такою проблемою: скошені і напівкруглі стіни складно розділити на кімнати і обставити меблями. Її доводиться робити на замовлення, а це додаткові витрати. Але найчастіше кілька квадратних метрів поруч з напівкруглими стінами з вікнами просто не використовують. За них покупець переплачує.

З тими ж проблемами зіткнуться іВласники квартир-багатокутників. Всі непрямі кути або будуть пустувати, або для їх заповнення доведеться виготовляти меблі на замовлення. Чим просторіше квартира, тим менш відчутна неправильна геометрія. Але в п’ятикутної спальні площею 12 квадратів знайти місце для ліжка і шафи — вже завдання із зірочкою.

Коридори та холи

Коридори, холи і передпокої — технічні приміщення, без яких не обходиться жодна квартира. Але вони можуть займати до чверті всієї площі, а використовувати їх вдається далеко не завжди. Складнощі виникають, якщо коридор величезний і обмежений несучими стінами. Тоді його не можна приєднати до жодної з кімнат. Саме це і варто перевірити на плануванні квартири. В цьому випадку можна хіба що встановити в коридорі шафа, а іноді і просто заплатити за «транзитні» квадратні метри.

Але великий коридор не говорить про те, що планування невдала. Санвузол можна розширити тільки за рахунок коридору, а кухню перенести тільки в нежитлову частину квартири. Тому ті, хто планує купити квартиру з меншою кількістю кімнат і зробити перепланування, спеціально шукають варіанти з великими коридорами і холами.

Наприклад, можна приєднати коридор до вітальні і перенести в цю зону кухню. Така перепланування дозволена. Вийде простора кухня-вітальня і невелика, але окрема спальня на тому місці, де раніше була кухня. Правда, за документами ця кімната повинна залишатися нежитловий-наприклад, її можна назвати кабінетом. Площа квартири залишиться незмінною, а кімнат стане на одну більше.

Іноді на місці холу або коридору створюють гардеробну. Гардеробна поруч зі спальнею вмістить набагато більше речей, ніж звичайний шафа, і візуально не обтяжить кімнату. А в гардеробній поруч з передпокою можна залишати велосипед або дитячу коляску.

Кількість вікон і темні кімнати

Кількість і розмір вікон в квартирі строго регламентовані. Зазвичай число вікон збігається з кількістю приміщень в квартирі, тому що житлові кімнати і кухні обов’язково повинні мати природне освітлення. Але це в теорії, а на практиці забудовники часто пропонують варіанти з кухнею-нішею і спальнею з фрамугою під стелею або вікном в стіні між кімнатами.

Санвузли, гардеробні та комори можуть взагалі не мати вікон, тому зазвичай їх розташовують в глибині квартири. Освітлення там не буде вистачати навіть з урахуванням вікон в стінах між кімнатами. Іноді планування приймає химерну форму: приміщення розширюються в міру віддалення від вікон. Площа підсобних приміщень в такій квартирі більше або дорівнює житлової площі. Тому важливо оцінити, чи дійсно вони необхідні. Можливо, забудовник просто включив в площу квартири частину загального коридору, щоб збільшити вартість на кілька сотень тисяч рублів.

Один з найважливіших параметрів квартири-рівень інсоляції. Він показує, як довго в квартиру потрапляє сонячне світло. Дизайнери та архітектори вважають кращими квартири з вікнами, які виходять на південний захід. У таких квартирах світло більшу частину дня. Орієнтація тільки на північ вважається найгіршою: світла в квартирі буде не вистачати. Іноді забудовники заздалегідь продумують планування типу» сорочечка»: на північну сторону дивляться спальні, а вітальня виходить на протилежну сторону будинку — на південь. На функціональність квартири це не вплине, але постійно жити в темній квартирі некомфортно.

Щоб забезпечити комфортний рівень інсоляції, в сніпі прописали точні розміри віконних прорізів. Їх відношення до площі підлоги повинно бути не менше 1:8 і не більше 1:5,5. Тобто в кімнаті площею 15 м2 розмір вікна може бути від 1,88 до 2,73 м2.

Може здатися дивним, що в сніпі прописаний не тільки мінімальний, але і максимальний розмір вікон. Насправді занадто великі вікна — це теж проблема. По-перше, навіть з якісними склопакетами збільшаться тепловтрати-кімната з великими вікнами буде холодніше. А по-друге, великі предмети меблів прийнято розставляти уздовж стін. У невеликій студії з панорамним склінням цих самих стін може просто не вистачити для шафи, ліжка, дивана і кухонного гарнітура.

Як вибрати квартиру з вдалим плануванням

  • перепланування і розробка дизайн-проекту вимагають додаткових витрат. Якщо бюджет обмежений, то вигідніше відразу шукати підходящу квартиру і не міняти її кардинально під себе.
  • квартира з вільним плануванням називається так лише умовно. У забудовника все одно є план приміщення, і, якщо ви захочете від нього відхилитися, доведеться погоджувати перепланування. Це вимагатиме додаткових витрат. При цьому міняти розташування санвузлів або переносити кухню в житлову зону не можна: це забороняють сніпи.
  • кімнати-багатокутники і кімнати зі скошеними, напівкруглими стінами неможливо використовувати повністю. Зазвичай кути і кілька квадратних метрів уздовж напівкруглої стіни залишаються порожніми.
  • просторі кімнати-це завжди добре. Але якщо на рахунку кожна тисяча рублів, то доведеться враховувати кожен квадратний метр. Для спальні оптимальна площа-близько 15 м2, для вітальні — трохи більше, для кухні — 9-10 м2, а для кухні-вітальні — 20-25 м2.
  • коридори і холи можуть займати до чверті площі квартири, а значить, і до чверті її вартості може припадати на «транзитну зону». Її практично неможливо використовувати, але іноді можна приєднати до кімнати, щоб візуально збільшити.
  • щоб дізнатися мінімальний розмір вікон в житловій кімнаті або на кухні, потрібно розділити площу підлоги на 8. Жити в темній квартирі психологічно важко, витрати на електроенергію збільшаться, складно доведеться любителям рослин.
  • якщо квартира розширюється в міру віддалення від вікон, значить, більшу частину площі займають темні кімнати: санвузли, гардеробні та інші технічні приміщення. Тільки в них може бути відсутнім природне освітлення. Підсобні приміщення дійсно необхідні, але зазвичай на їх розмірі можна заощадити.